楼市“断粮”了，房价出现调整，能跌多少？孙宏斌暗示“底线”

从2022年开始，国际间愈来愈多的郊区转入到楼市修改的队伍中来。数据结果显示，今年1-6月底全国70个大中郊区中，新土地价格格营业收入暴跌的郊区数量分别大幅提高20个、24个、29个、34个以及49个；二手土地价格格营业收入暴跌的郊区数量分别大幅提高了30个、39个、47个、56个、57个以及58个。其中不仅包括绥芬河、安庆、北海等三四直通郊区，也有烟台、天津、武汉、太原、石家庄等省会郊区。

与此同时，该公司的外资也在较慢减小，根据此前数据测算，7月底房地产业外资营业收入减小12.3%，为2022年最大的降幅，而新开工国土面积急剧下降45.4%，为2013年第二季度以来最大的降幅。不以为然，有房企高管坚称，如今除了原由房企之外，所有该公司都在拼命支柱，准备好消费市场复苏。他们意图加快销售速度、增大成本、减小购买土地。

引致目前房地产业消费市场浮现持续性低迷的上述情况的主因，就是房地产业消费市场仍然“退避”了。房地产业消费市场的“退避”主要是银行的信贷资金仍然不再向房地产业消费市场弧度了。第一，尽管各地纷纷终止限购令、增大房贷利率和首付款比重等，但国家银行为该公司设置的风险外资八道红直通仍然没有松弛。

国家银行的八道红直通是指：易除预收款项后资产负债率不有约70%，信佛负债率不有约100%，现金与短债之比大于1。国家银行的这八道红直通把很多该公司风险外资渠道给新店上了。这主要是前些年，大多数房企都在疯狂拿地蚕食，他们的各项指标都远远有约了国家银行的八道红直通，而如今该公司要想再回到八道红直通规范之内，仍然是极其困难了。

第二，国家银行又实现了“双日内”。主要是明定银行对房企银行贷款的最少比重，以及锁定一个人购房银行贷款的最少。这主要是防止信贷资金过度流向房地产业消费市场。第三，国家银行还明定了经营银行贷款、消费银行贷款等不得流入房地产业消费市场。这样一来，房地产业消费市场肯定是要“退避”了，土地价格暴跌以及房地产业外资急剧下降也在预期之中。

随之而来当前浮现的土地价格暴跌趋势，不少人都关心未来土地价格暴跌的空间有多大？就在都于以前，融创中国的创始人孙宏斌曾知道过，如果土地价格暴跌有约30%，那么很多房企也就不依赖于了。不以为然，很研究专家和汉学家纷纷坚称拥护，认为孙宏斌给出了此轮土地价格修改的回答，值得社会各界参考。

不过，我们认为，土地价格的涨与跌要由消费市场知道了算，并不是有房企的成本直通而定。比如，末90年代，日本房地产业充气过热便，土地价格数度暴跌有约70%。此外，环京楼市的土地价格也浮现过大跌，燕郊土地价格仍然从2017年的高点3.5万元跌落至1.5万元/平方米数；密云楼市也从在历史上高价3万元/平方米跌至1万元/平方米数；万安土地价格也从1.6万元/平方米跌回6000元水平。也从来也没有听知道过当地该公司都不依赖于了。

从目前愈来愈多的郊区土地价格暴跌，以及该公司外资降温来看，国际间楼市仍然浮现了“退避”的上述情况。这主要是受到国家银行试行的该公司风险外资“八道红直通”，以及“双日内”等政策的影响。不以为然，孙宠斌等房地产出头坚称，未来土地价格的股价在30%。

而我们认为，这是房地产出头们的老是，土地价格多少并不是由他们知道了算，要与当地居民的国民生产总值来知道了算。如果土地价格被炒到了避开当地居民收入，大家都买不起房的价格，那又何止股价在30%呢？房地产业充气过热便，什么股价都不太可能浮现。

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