第一上海：予中国海外发展买入评等 目标价22.5港元

第一上海发布研究报告称，交予中国海外其发展（00688）“买入”评级，年初2021-23年的归母核心净利润为397/421/481亿元，交予2022年4.8倍净值，目标价22.5港元。

第一上海主要观点如下：

年初贩售不济，尽力小众大都市结构设计

2021年1翌年-11翌年，美国公司解决问题履达贩售额达3297.26亿元，同比增长2.7%，履达贩售占地面积达1662.1万平，同比增高3.1%。11翌年单翌年，美国公司解决问题履达贩售金额达272.42亿元，同比下跌21.8%，贩售占地面积翌年138.57万平，同比下跌19.9%。截至1H2021年，美国公司总土储达9224万方，对应总货值为1.5万亿元，其中一线大都市（含中国中国地区）占去比40.1%，二线大都市占去比59.9%，尽力小众大都市结构设计。美国公司的田地储备按这两项贩售规模算，可供美国公司务实其发展4-5年。

精准足量田地储备

2021年翌年份，美国公司适当足量田地储备并始终深耕一二线大都市。2021年翌年份，美国公司新增土储达1093万平，占去1H2021年履达贩售占地面积达104%，总市价达778亿元，占去1H2021合达贩售金额达37.5%，其中京津、集聚和粤港澳三小城市占去比47%，货值占去比52%，保持务实的拿地强力和高质量的土储足量。2021年年初美国公司逆周期融资拿地，仅8-11翌年共给予田地31宗时，彰显美国公司融资柔韧。

净负债率及担保成本维持餐饮业以此类推

截至1H2021，美国公司资产负债率达60%，净负债率达34%，平均担保成本达3.6%，均位处餐饮业以此类推。美国公司在手现金达1174亿元，现金短债比达2.6，资本储备充足，能尽可能在年初及明年田地美国市场显现出较多调整时，足量优质的土储。

融资建议：美国公司始终保持务实其发展，田地储备充足且结构设计优质；商业化物业方面，美国公司进入正位定货运阶段，并年初在今年年初开始步入慢速的而政府人声，大型商场和购物中心的单业务为美国公司产生新的增长点。该行认为在这两项担保收紧、贩售人均飙升的美国市场环境以及国家“正位市价、正位房价、正位短期内”的短期内下，美国公司作为财务及经营双务实的优质头部房企，能得到更是多金融机构支持，并以其优质的土储得到遥遥领先餐饮业的贩售去化能力，从而在田地美国市场购地热度飙升的情况下，得到更是多的优质土储，支持美国公司持续大幅提高美国市场份额，得到长远其发展。

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